Mithilfe einer Teilungsversteigerung kann jeder Miteigentümer einer Immobilie diese auch gegen den Willen der anderen Miteigentümer verkaufen. Der Erlös wird dann unter den Eigentümern entsprechend ihrer Anteile aufgeteilt.
Die Teilungsversteigerung (auch: Auseinandersetzungsversteigerung) stellt einen Sonderfall der Zwangsversteigerung dar. Hierbei ist der Antragsteller nicht einer der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, sondern einer der Miteigentümer der Immobilie. Das Recht zur Beantragung einer Teilungsversteigerung ergibt sich aus dem Gemeinschaftsrecht (§§ 749, 753 BGB).
Haben die Eheleute eine gemeinsame Wohnung, ein gemeinsames Haus oder Grundstück und können sich bei einer Scheidung nicht einvernehmlich einigen, was mit der Immobilie passieren soll, kann die Teilungsversteigerung in Betracht kommen.
Die Immobilie kann so (auch gegen den Willen des anderen Ehepartners) veräußert und der Erlös aufgeteilt werden. Etwa dann, wenn einer der Ehegatten in der Immobilie wohnen bleiben möchte, aber keine Mittel hat, den anderen auszuzahlen und dessen Anteil zu erwerben.
Auch wenn die Teilungsversteigerung unter Erben der Teilungsversteigerung bei Scheidung in den Grundzügen gleicht, gibt es einige rechtliche Besonderheiten, die beachtet werden müssen.
Anders als Miterben (§ 2034 BGB), denen bei einer Teilungsversteigerung ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht, haben Ehegatten kein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Wenn die Eheleute sich für den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft entschieden haben, ist der nicht verkaufswillige Ehepartner bis zur rechtskräftigen Scheidung vor einer Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks geschützt (§ 1365 BGB). Das gilt nach aktuellen Rechtsprechungen allerdings nur, wenn die Immobilie nahezu das gesamte Vermögen (mindestens 90 %) ausmacht. Bei besonders langen Trennungsphasen ist allerdings auch eine Aufweichung möglich, wie der BGH bei einer Trennung von drei Jahren entschieden hat (BGH Beschluss vom 16.11.2022 - XII ZB 100/22).
Leben die Ehegatten in Gütertrennung, kann die Teilungsversteigerung ebenfalls vor der Scheidung durchgeführt werden.
Die Kosten einer Teilungsversteigerung sind abhängig vom Verkehrswert der Immobilie und summieren sich rasch auf mehrere tausend bis zehntausend Euro.
Sämtliche Verfahrenskosten müssen üblicherweise als Vorschuss gezahlt werden. Von wem die Kosten letztlich getragen werden müssen, ist abhängig vom Ausgang der Teilungsversteigerung. Wird das Objekt erfolgreich versteigert, werden sämtliche Kosten vom Erlös abgezogen und somit die Miteigentümer in Höhe ihres Anteils an den Kosten beteiligt.
Scheitert die Teilungsversteigerung, trägt der Antragsteller sämtliche anfallenden Kosten allein.
Eine Einstellung der Teilungsversteigerung kann innerhalb von zwei Wochen vom Antragsgegner, also demjenigen, gegen dessen Willen die Zwangsversteigerung eingeleitet wurde, beantragt werden.
Folgende Begründungen für die Einstellung kommen in der Regel infrage:
Grundsätzlich lässt sich eine Teilungsversteigerung nicht verhindern, da das Gesetz niemanden zwingt, gegen seinen Willen in einer Gemeinschaft zu verbleiben. Der Anspruch jedes Miteigentümers auf Auseinandersetzung ist vorrangig und nur geringfügig beschränkt, sodass der Wunsch eines einzelnen Beteiligten, die Versteigerung zu verhindern oder zu verzögern, in der Regel zurücktreten muss.
Da jedoch jeder Fall individuell ist, kann keine allgemeingültige Aussage getroffen werden. Es ist daher unerlässlich, den jeweiligen Einzelfall genau zu prüfen.
Vom Ehegatten, der den Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt hat, kann durch die Rücknahme des Antrags die Versteigerung verhindert werden. Das ist jedoch nur möglich, solange kein Zuschlag für die Immobilie erteilt wurde.
Die Auseinandersetzung gemeinsamen Eigentums mittels Teilungsversteigerung hat Vor- und Nachteile, je nach Blickwinkel und individueller Situation.
