Was passiert bei einer Scheidung mit Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken?
Bei einer Scheidung gibt es keine automatische Regelung für die Aufteilung von Immobilien. Zu den möglichen Optionen gehören Verkauf, Teilungsversteigerung oder Auszahlung des Zugewinnausgleichs.
Vier Faktoren spielen eine Rolle bei der Entscheidung:
- Wer ist Eigentümer der Immobilie?
- Wann wurde das Haus, die Wohnung oder das Grundstück erworben?
- In welchem Güterstand leben die Eheleute?
- Gibt es einen Ehevertrag mit einer Regelung der Immobilie im Scheidungsfall?
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Haus in Allein-Eigentum
Was passiert mit dem Haus oder Grundstück, das nur einem Ehepartner gehört?
Ist ein Ehepartner alleiniger Eigentümer einer Immobilie, bleibt er das auch nach der Scheidung. Relevant ist ein Alleineigentum nur dann, wenn das Haus oder das Grundstück, während der Ehezeit erworben worden ist.
Zugewinngemeinschaft
Wurde als gesetzlicher Güterstand die Zugewinngemeinschaft gewählt und während der Ehe ein Haus gekauft, dann muss der Wert dieser Immobilie geteilt werden. Jeder Ehepartner bekommt die Hälfte des Immobilienwertes.
Vor der Ehe gekauftes Haus
Wurde die Immobilie bereits vor der Ehe erworben, dann bleibt der Eigentümer des Haus weiterhin alleiniger Eigentümer. Ausnahmen gibt es dann, wenn in einem Ehevertrag eine individuelle Regelung getroffen wurde.
Auch wenn das Haus vor der Ehe gekauft wurde und während der Ehe abbezahlt wurde, ist es bei Scheidung Eigentum des Käufers sollte nichts anderes im Ehevertrag festgehalten sein.
In jedem Fall kann der Alleineigentümer während und nach der Scheidung in einem Haus wohnen bleiben. Etwas Anderes gilt nur in Ausnahmen, etwa wenn der Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, ein lebenslanges Wohnrecht in dem Haus hat.
Haus in gemeinschaftliches Eigentum
Was passiert mit einem Haus, das beiden Ehepartner gehört?
Wenn die Eheleute gemeinsam ein Haus kaufen oder bauen, dann sind sie auch gemeinschaftlich Eigentümer dieses Hauses oder dieser Immobilie – beide sind in diesem Fall als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
Kommt es nun zur Scheidung müssen beide gemeinsam über die Zukunft der Immobilie entscheiden. Dem Grunde nach steht beiden Ehepartner die Hälfte des Hauses zu. In der Praxis lässt sich dies häufig nur umsetzen, wenn es sich um ein Zwei-Familienhaus handelt oder eine andere Form der bauliche Trennung vorhanden ist.
Auszahlung an einen Eigentümer
Einer der Ehepartner kann den anderen auszahlen und damit das Alleineigentum an dem haus oder dem Grundstück erwerben.
Verkauf der Immobilie
Die Eheleute haben auch die Möglich das gemeinsame Haus zu verkaufen. Der Erlös der Immobilie wird dann geteilt. Etwaige Kredite oder Finanzierungen für die Immobilie sind dann ebenso von beiden Ehepartnern zurückzuzahlen.
Teilungsversteigerung
Können sich die Ehepartner nicht auf eine Auszahlung oder den Verkauf einigen, ist es möglich, dass ein Ehepartner die Immobilie versteigern lässt. Bei der sogenannten Teilungsversteigerung wird auf Antrag, ähnlich wie bei einer Zwangsversteigerung, die Immobilie öffentlich versteigert. Der Erlös wird dann auf beide Ehepartner beziehungsweise beiden Eigentümer aufgeteilt. Auch hier kann etwas Anderes gelten, wenn ein Ehevertrag geschlossen worden ist.
Was passiert mit geerbten Häusern?
Hat ein Ehepartner während der Ehe ein Haus geerbt, dann gehört dieses auch nur dem Erben (beziehungsweise der Teil der Immobilie, der vererbt worden ist). Das Eigentum an der geerbten Immobilie erhält also immer nur der erbende Ehepartner. Bei Scheidung erhält der nicht erbende Ehepartner hiervon nichts.
Auch im Wege des Zugewinnausgleichs, bekommt der andere Ehepartner dann nichts. Wird diese Immobilie aber vielleicht von beiden umgebaut oder renoviert und steigert sich somit der Wert der Immobilie, dann wird dies bei dem Zugewinnausgleich berücksichtigt.
Regelung durch einen Ehevertrag
Mit einem Ehevertrag können Eheleute schon vor einer Heirat ihre Vermögensaufteilung regeln. Wird eine strikte Gütertrennung in einem Ehevertrag vereinbart, dann findet bei einer Scheidung kein Ausgleich des finanziellen Zugewinns während der Ehezeit statt. Die beiden Vermögen der Ehepartner bleiben voneinander getrennt.
Ein Ehevertrag kann auch regeln, dass bestimmte Vermögensgegenstände, wie Immobilien oder das gemeinsame bewohnte Haus oder etwaige Anlage-Immobilien, nicht bei einem Zugewinnausgleich berücksichtigt werden.
Somit kann ein Ehevertrag für den jeweiligen Ehepartner einen gewissen Schutz für Immobilien oder ein Haus vorsehen.
Einvernehmliche Lösung
Neben den angesprochen Möglichkeiten Immobilien zu verwerten oder aufzuteilen gibt es noch weitere Möglichkeiten wie man mit Immobilien oder einem Haus bei einer Scheidung verfahren kann.
Wenn sich beide Ehepartner im Einvernehmen trennen und eine eigene Vereinbarung zur Vermögensaufteilung treffen, wer ein gemeinsam erworbenes Haus behält oder wem dies überschrieben wird, geht einem möglichen gesetzlichen Zugewinnausgleich vor.
Somit ist die einvernehmliche Lösung die einfachste und oft sachgerechteste Lösung, da diese die individuelle Situation besser berücksichtigen kann.
Überschreibung der Immobilie auf gemeinsame Kinder
Möglich ist auch, dass ein gemeinsames Haus gemeinsamen Kindern überschrieben wird. Bei volljährigen Kindern ist dies problemlos möglich. Da die Kinder, denen das Haus dann überschrieben wird, Eigentümer des Hauses werden, treten sie auch in alle Rechte und Pflichten ein.
Weil damit auch finanzielle Belastungen verbunden sind (Grundsteuern etc.) ist die Überschreibung auf ein noch nicht volljähriges Kind nicht ohne weiteres möglich. Hier muss zuerst das Vormundschaftsgericht zustimmen.
Gerade wenn ein Haus „in der Familie bleiben soll“ oder ein emotionaler Wert mit dem Elternhaus verbunden ist, kann die Überschreibung an die Kinder auch eine gute Möglichkeit sein mit Immobilien bei einer Scheidung zu verfahren.
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