Ablauf der Teilungsversteigerung

Antrag auf Teilungsversteigerung

Das Verfahren der Teilungsversteigerung beginnt mit einem Antrag. Jeder der Miteigentümer kann den Teilungsversteigerungsantrag formlos schriftlich beim Amtsgericht am Ort des Grundbuches stellen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Miteigentümer Ehegatten in Trennung sind, zu einer Erbengemeinschaft gehören oder anderweitig gemeinsame Eigentümer einer Immobilie sind.
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Hier finden Sie mehr Informationen zu den Besonderheiten bei der Teilungsversteigerung im Rahmen einer Scheidung.

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Gutachten

Für die Teilungsversteigerung ist ein Gutachten nötig. Entweder einigen Sie sich einvernehmlich auf einen privaten Gutachter oder das Gericht gibt einen entsprechenden Auftrag. In Ausnahmefällen kann das Gericht auch ein aktuelles, bereits vorliegendes Privatgutachten eines vereidigten Sachverständigen akzeptieren. 

Die Qualität des Gutachtens kann zum Streitpunkt werden, wenn die Interessen der Miteigentümer auseinandergehen. Etwa wenn einer Alleineigentümer werden will und den Verkehrswert niedrig halten möchte, während der andere den Wert der Immobilie zum Verkauf möglichst hoch treiben will. 
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Geringstes Gebot/Mindestgebot

Bei einer Teilungsversteigerung werden nur Gebote zugelassen, durch die sowohl die Kosten des Versteigerungsverfahrens als auch die Ansprüche der Verfahrensbeteiligten gedeckt werden können (§ 44 Abs. 1 ZVG). Daher legt das Gericht vor dem Versteigerungsverfahren ein sogenanntes „geringstes Gebot“ fest. Das geringste Gebot setzt sich aus Rechten und Belastungen (z. B. Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte) und einem Mindestbarbetrag zusammen.

Der Miteigentümer, der bei der Teilungsversteigerung den Zuschlag erhält, muss sämtliche Rechte und Belastungen übernehmen. Er wird zum Schuldner und muss für sämtliche Forderungen eintreten.
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Verfahren der Teilungsversteigerung

Sobald der Antrag beim Gericht eingegangen ist, beginnt die Teilungsversteigerung. Nach erfolgreicher Antragsprüfung wird das Verfahren eingeleitet, indem sämtliche Miteigentümer über die Vorgänge in Kenntnis gesetzt werden.

Der Grundbucheintrag der zu versteigernden Immobilie oder des zu versteigernden Grundstücks wird mit einem Versteigerungsvermerk versehen und anschließend wird mit der Wertermittlung begonnen. Das Gericht legt das geringste Gebot und einen Termin für die Teilungsversteigerung fest.
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Versteigerungstermin

Am Termin der Teilungsversteigerung können sämtliche Interessenten innerhalb eines vorher festgelegten Zeitrahmens (der sogenannten Bieterstunde) ihre Gebote für die Immobilie oder das Grundstück abgeben. Wer den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt, darf selbst mitbieten und kann die Immobilie selbst ersteigern. 

Nach Ablauf der Bieterstunde wird der Zuschlag verhandelt: 

• Liegt das höchste Gebot unter 50 % des Verkehrswertes, beraumt das Gericht einen weiteren Termin an. 
• Wenn das Gebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt, kann der Antragsteller einen 7/10-Antrag stellen und das Gericht bestimmt einen neuen Versteigerungstermin. 
• Wenn das höchste Gebot über 50 % beziehungsweise 70 % liegt und der Gläubiger zustimmt, erhält der Interessent mit dem bis dahin höchsten Gebot den Zuschlag. 

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Auszahlung und Verteilung des Erlöses

Sobald die Teilungsversteigerung erfolgreich verlaufen und die Immobilie versteigert worden ist, werden vom Erlös die Kosten abgezogen sowie die Darlehen nebst Vorfälligkeitsentschädigung der Bank bedient sowie gegebenenfalls andere im Grundbuch gesicherte Schulden.

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Dauer des Versteigerungsverfahrens

Eine Verfahrensdauer von 9 bis 15 Monaten ist typisch für eine Teilungsversteigerung. Länger kann es dauern, wenn Miteigentümer die Teilungsversteigerung torpedieren wollen oder wenn mehrere Versteigerungstermine nötig sind.

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Der Ablauf einer Teilungsversteigerung kann in etwa so aussehen:

Beantragung der Teilungsversteigerung: 1- 3 Monate

• Antragstellung beim Amtsgericht 
• Prüfung durch das Amtsgericht 
• Anordnung der Teilungsversteigerung 
• Bestellung eines Gutachters für die Wertermittlung 

Vorbereitung der Teilungsversteigerung: 3-6 Monate 

• Erstellung des Verkehrswertgutachtens 
• Festsetzung des Mindestgebots
• Bestimmung eines Termins für die Versteigerung
• Öffentliche Bekanntmachung der Versteigerung (6 Wochen vor dem Versteigerungstermin)  

Versteigerung: 1 - 6 Monate

• Erster Versteigerungstermin 
• Zuschlagserteilung und sofortige Eigentumsübertragung 
• Kann kein Käufer gefunden werden, sinkt das Mindestgebot und es erfolgen weitere Termine bis zur erfolgreichen Versteigerung.

Abwicklung: 2-4 Monate 

• Käufer zahlt den vereinbarten Kaufpreis 
• Mögliche Grundschulden und Hypotheken werden abgetreten
• Erlös wird an die Miteigentümer verteilt 
• Grundbucheintrag wird auf den neuen Inhaber umgeschrieben  

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