Wohnrecht auf Lebenszeit

Was ist Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine besondere Form des Nutzungsrechts an einer Immobilie, die dem Berechtigten das Recht gibt, in der betreffenden Immobilie lebenslang zu wohnen. Dabei handelt es sich um ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und somit auch einen möglichen späteren Eigentümer der Immobilie bindet.
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Was umfasst das lebenslange Wohnrecht?

Lebenslanges Wohnrecht kann sowohl für eine bestimmte Wohnung als auch für ein ganzes Haus eingeräumt werden. So kann beispielsweise Familienangehörigen oder Menschen mit einem besonderen Betreuungsbedarf ein dauerhaftes Zuhause gesichert werden.

Allerdings muss dabei beachtet werden, dass bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit keine Mieteinnahmen generiert werden dürfen. Außerdem darf das Wohnrecht nicht einfach beendet werden. Im Gegensatz zu einer Vermietung bedeutet es also eine gewisse Einschränkung für den Eigentümer. Auch die zum Wohnen berechtigte Person hat Einschränkungen: Sie darf die Immobilie beispielsweise nicht untervermieten.
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Rechtliche Grundlagen des Wohnrechts

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1093 BGB) geregelt. Dort wird es als sogenanntes dingliches Nutzungsrecht bezeichnet. Es ist ein beschränktes Recht an einer Sache, in diesem Fall der Immobilie, und gilt unabhängig vom Eigentum an der Sache. Der Eigentümer muss das Wohnrecht respektieren und den Berechtigten gewähren lassen. Daneben spielt auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das speziell die Rechte von Wohnungseigentümern regelt, eine wichtige Rolle beim lebenslangen Wohnrecht.

Voraussetzungen für das Wohnrecht auf Lebenszeit

Für das Wohnrecht auf Lebenszeit müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: 

• Wohnberechtigte müssen volljährig sein. 
• Der Wohnberechtigte muss ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Immobilie haben, beispielsweise als Wohnraum für sich oder seine Familie.
• Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. 

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Möglichkeiten, das lebenslange Wohnrecht zu beenden

Die Beendigung des Wohnrechts auf Lebenszeit ist deutlich schwieriger als etwa die Kündigung eines Mietverhältnisses. Daher ist es besonders wichtig, dass ein umfänglicher Vertrag über das Wohnrecht abgeschlossen wird.

1. Einvernehmliche Beendigung

Eine Option ist die einvernehmliche Aufhebung des Wohnrechts durch den Berechtigten und den Eigentümer der Immobilie. Hierbei müssen beide Parteien zustimmen und eine schriftliche Vereinbarung treffen. 

2. Kündigung aus wichtigem Grund

Der Immobilieneigentümer kann das lebenslange Wohnrecht aus wichtigem Grund kündigen. Diese Möglichkeit besteht beispielsweise bei Verletzung von Pflichten oder gravierenden Veränderungen an der Immobilie durch den Wohnberechtigten. 

3. Gerichtliche Aufhebung

Auch eine gerichtliche Aufhebung des lebenslangen Wohnrechts ist möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, wie zum Beispiel bei schwerwiegenden Konflikten zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer oder bei einer erheblichen Wertminderung der Immobilien.

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Gestaltungsmöglichkeiten beim Wohnrecht auf Lebenszeit

Da das Wohnrecht auf Lebenszeit schwer aufzuheben ist, ist es besonders wichtig, den Vertrag so zu gestalten, dass alle Eventualitäten abgesichert werden.

• Beispielsweise kann das Wohnrecht auf Lebenszeit mit einem Nießbrauch oder einer Rentenzahlung verbunden werden.
• Um dem Eigentümer mehr Flexibilität zu gewähren und gleichzeitig das Interesse des Berechtigten am Erhalt seines Wohnrechts sicherzustellen, kann der Vertrag auch zeitlich begrenzt werden.
• In der Praxis sind Widerrufsvorbehalte häufig Bestandteil des Vertrags: Beim Eintreten bestimmter Umstände wäre dann ein Widerruf des Vertrags möglich.

Die Anwälte und Fachanwälte von Hopkins beraten Sie gerne zum Wohnrecht auf Lebenszeit und individueller Vertragsgestaltung.
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Ist das Wohnrecht vererbbar?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist grundsätzlich nicht vererbbar. Im Todesfall des Wohnberechtigten erlischt das Wohnrecht und kann nicht auf einen Erben oder eine Erbengemeinschaft übergehen (§§ 1093, 1090 Abs. 2, 1061 BGB).
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Übertragung des Wohnrechts auf Lebenszeit bei Verkauf

Räumt der Immobilien-Eigentümer einer Person ein Wohnrecht auf Lebenszeit ein und verkauft später seine Immobilie, bleibt das Wohnrecht bestehen und geht mit dem Eigentum auf den neuen Besitzer über.

Der Berechtigte hat trotz Verkauf weiterhin ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht an der Immobilie. Allerdings kann es Einschränkungen geben: So kann der Eigentümer bestimmte Auflagen bezüglich Nutzung oder Renovierung des Objekts machen. Auch kann es sein, dass bei einem Verkauf des Hauses eine Zustimmung vom Berechtigten benötigt wird.

Vor- und Nachteile des Wohnrechts auf Lebenszeit für den Eigentümer der Immobilie

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine Möglichkeit, um ein lebenslanges Nutzungsrecht an einer Immobilie zu erhalten. Doch welche Vor- und Nachteile hat diese Form des Wohnrechts für den Eigentümer der Immobilie?

• Finanzielle Entlastung durch Mieteinnahmen
  Wenn schuldrechtlich eine entgeltliche Gewährung des Wohnrechts vereinbart wurde, stellt das Wohnrecht auf Lebenszeit eine finanzielle Entlastung dar. Denn in diesem Fall zahlt der Wohnberechtigte die Miete und kommt zudem für alle Instandhaltungskosten auf.
• Steuerliche Entlastung durch Freibetrag
  In Verbindung mit einer Schenkung kann über das Wohnrecht auf Lebenszeit der Freibetrag für die Schenkungssteuer genutzt werden. In der Praxis lohnt es sich deshalb oftmals, dass Eltern eine Immobilie ihren Kindern schenken und darin wohnen bleiben, anstatt die Immobilie zu vererben.
• ‍Marktwertminderung
  Da die Immobilie mit dem Wohnrecht belastet ist, wird ihr Marktwert gemindert. ‍
• Konfliktpotential
  Auch können Konflikte mit dem Wohnberechtigten entstehen, wenn dieser beispielsweise bei Zahlungsverzug nicht ohne Weiteres ausziehen möchte.

Wägen Sie also bereits im Vorfeld genau ab, ob ein Wohnrecht auf Lebenszeit die richtige Entscheidung für Ihre individuelle Situation ist.
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Vor- und Nachteile für den Wohnberechtigten

Dem Wohnberechtigten bietet das Wohnrecht auf Lebenszeit einige Vor- und Nachteile:

• Kostenfreies Wohnen
  Wenn eine unentgeltliche und unbefristete Nutzung vereinbart wurde, kann der Berechtigte in der Immobilie leben, ohne Miete zahlen zu müssen. Dadurch entfallen Kosten für eine eigene Wohnung oder ein Pflegeheim, was vor allem im Alter von Vorteil sein kann.
• Sicherheit
  Da das Wohnrecht auf Lebenszeit grundsätzlich unveräußerlich ist, hat der Berechtigte die Sicherheit, dass er bis zum Ende seines Lebens in der Immobilie wohnen kann.
  
• Neben- und Reparaturkosten
  Nebenkosten und Reparaturkosten muss der Wohnberechtigte selbst tragen, wenn es nicht spezifisch anders vereinbart wurde. ‍
• Keine Untervermietung möglich
  In der Regel ist eine Untervermietung der Immobilie nicht möglich. Auch hier lassen sich aber individuelle Vereinbarungen vertraglich absichern.

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Absicherung des Wohnrechts auf Lebenszeit im Grundbuch

Lebenslanges Wohnrecht muss immer mit einer Eintragung im Grundbuch abgesichert werden, damit es rechtlich wirksam ist. Der Grundbucheintrag muss vom Wohnberechtigten beantragt werden und bedarf einer notariellen Urkunde. Dadurch wird auch eine spätere Übertragung (unter den Bedingungen des § 1092 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 oder Abs. 3 BGB) oder Vererbung des Wohnrechts auf Lebenszeit erleichtert, da diese als Nachweis dient, wer Eigentümer und wer Berechtigter des Wohnrechts ist.
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