Erbpachtgrundstück: Was ist das und wie funktioniert es?
Wenn es um den Erwerb von Immobilien geht, denken die meisten Menschen an den Kauf von Grundstücken oder Gebäuden. Es gibt jedoch eine weitere Option, die oft übersehen wird: das Erbbaurecht beziehungsweise die Erbpacht. Hierbei handelt es sich um ein Nutzungsrecht an einem Grundstück, das nicht erworben, sondern nur gepachtet wird. Erbpachtgrundstücke werden durch das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt.
Was ist ein Erbpachtgrundstück?
Ein Erbpachtgrundstück ist ein Grundstück, das von einem Eigentümer an einen Erbbauberechtigten verpachtet wird. Dieser hat das Recht, das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen, in der Regel zwischen 50 und 99 Jahren. Während dieser Zeit kann er auf dem Grundstück bauen und es nach seinen Vorstellungen nutzen. Das Eigentum am Grundstück selbst bleibt jedoch beim Eigentümer.
Erbpachtgrundstücke werden häufig von Gemeinden oder öffentlichen Einrichtungen (zum Beispiel Kirchen) vergeben, die das Grundstück nicht verkaufen dürfen oder können. Sie können jedoch auch von Privatpersonen vergeben werden, die das Grundstück zwar besitzen, aber keinen Nutzungszweck haben und nicht verkommen lassen möchten. Für den Eigentümer des Grundstücks ist der Erbbauzins, die Pachteinnahme, eine gute Einnahmequelle.
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Vorteile und Nachteile von Erbpachtgrundstücken
Wie bei jeder Entscheidung gibt es auch bei der Wahl eines Erbpachtgrundstücks Vor- und Nachteile, die abgewogen werden sollten.
Vorteile an Erbpachtgrundstücken
1. Vorteil: Geringere Kosten
Der Erbbauberechtigte muss das Grundstück nicht kaufen, sondern nur pachten, was die Kosten erheblich senkt. Immobilien auf Erbpachtgrundstücken sind meist deutlich günstiger als Immobilien, bei denen auch der Grund gekauft werden muss.
2. Vorteil: Planungssicherheit
Da der Erbbauvertrag eine feste Laufzeit hat, kann der Erbbauberechtigte langfristig planen und seine Investitionen auf das Grundstück abstimmen.
3. Vorteil: Flexibilität
Der Erbbauberechtigte kann das Grundstück nach seinen Vorstellungen nutzen und verändern, solange er sich an die im Vertrag festgelegten Bedingungen hält.
Nachteile der Erbpacht
1. Nachteil: Begrenzte Nutzungsdauer
Da der Erbbauberechtigte das Grundstück nur pachtet, ist die Nutzungsdauer begrenzt. Nach Ablauf der Frist muss der Vertrag erneuert werden oder das Grundstück geht an den Eigentümer zurück.
2. Nachteil: Einschränkungen
Der Erbbauberechtigte muss sich an die im Vertrag festgelegten Bedingungen halten, gegebenenfalls hat der Eigentümer bei baulichen Veränderungen Mitspracherecht.
3. Nachteil: Kein Eigentum
Der Erbbauberechtigte wird nur Nutzer des Grundstücks, besitzt es aber nicht. Dies kann sich negativ auf den Wiederverkaufswert des Gebäudes auswirken, das auf dem Erbpachtgrundstück gebaut wurde.
4. Nachteil: Fluktuation des Erbbauzins
Im Gegensatz zu Hypothekenzinsen, ist der Erbbauzins häufig an Inflation oder Einkommen gekoppelt und somit langfristig sehr schwer vorhersehbar.
5. Nachteil: Dauerschuldverhältnis
Mit Erwerb eines Erbpachtgrundstückes befinden Sie sich in einem Dauerschuldverhältnis bis der Vertrag ausläuft.
6. Nachteil: Immobilie geht an den Verpächter über
Immobilien, die auf dem Erbpachtgrundstück gebaut wurden, gehen nach § 27 ErbbauRG mit dem Auslaufen des Erbachtvertrags gegen eine Entschädigung in das Eigentum des Verpächters über.
Unterschiede zwischen Pachtgrundstück und Erbpachtgrundstück
Ein Pachtgrundstück und ein Erbpachtgrundstück sind beide Arten von Grundstücken, die für einen bestimmten Zeitraum gepachtet werden. Es gibt jedoch einige Unterschiede zwischen den beiden. So beträgt die Laufzeit des Erbpachtvertrags in der Regel zwischen 1 und 30 Jahren und ist damit deutlich kürzer als die des Erbpachtgrundstückes.
Außerdem unterscheiden sich die Möglichkeiten der Nutzung:
Bei einem Pachtgrundstück bleibt das Eigentum am Grundstück beim Eigentümer, während der Pächter nur das Recht hat, das Grundstück für den vereinbarten Zeitraum zu nutzen. Bei einem Erbpachtgrundstück erwirbt der Erbbauberechtigte hingegen ein grundbuchrechtliches, dingliches Nutzungsrecht am Grundstück für den vereinbarten Zeitraum. Daraus ergibt sich auch, dass Pachtgrundstück in der Regel nicht verändert oder bebaut werden darf, was bei einem Erbpachtvertrag hingegen die Regel ist.
Ein weiterer Unterschied ist die Zahlungsmodalität: Bei einem Pachtgrundstück zahlt der Pächter normalerweise eine festgelegte monatliche oder jährliche Pacht an den Eigentümer. Bei einem Erbpachtgrundstück zahlt der Erbbauberechtigte den sogenannten Erbbauzins, der in der Regel an einen anderen Wert (etwa die Inflationsrate) gebunden ist.
11 Tipps für den Erwerb eines Erbpachtgrundstückes
Wenn Sie ein Erbpachtgrundstück erwerben oder nutzen möchten, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten:
- Vertragsbedingungen prüfen: Lesen Sie den Erbpachtvertrag aufmerksam durch, um sicherzustellen, dass er Ihre Interessen und Bedürfnisse ausreichend berücksichtigt. Prüfen Sie insbesondere die Vertragsdauer, die Höhe der Erbpachtzinsen, die Kündigungsbedingungen und die Nutzungsbeschränkungen.
- Erbpachtzins: Überprüfen Sie die Höhe des Erbpachtzinses und achten Sie darauf, dass er angemessen und fair ist. Ein zu hoher Erbpachtzins kann die Rentabilität Ihres Projekts beeinträchtigen.
- Bodenwert: Wenn Sie ein Erbpachtgrundstück erwerben möchten, sollten Sie den Wert des Bodens sorgfältig prüfen. Hierbei kann es sinnvoll sein, eine professionelle Bewertung durchzuführen. Der Wert des Bodens kann sich auf die langfristige Rentabilität Ihrer Investition auswirken.
- Baurecht: Prüfen Sie, ob auf dem Erbpachtgrundstück gebaut werden darf und ob es spezielle baurechtliche Vorschriften gibt, die Sie beachten müssen. Stellen Sie sicher, dass Ihre geplanten Bauprojekte mit den Vorschriften des Erbpachtvertrags und den lokalen Gesetzen und Vorschriften übereinstimmen.
- Vererbbarkeit: Achten Sie darauf, ob das Erbpachtgrundstück vererbbar ist. Dies ist in der Regel uneingeschränkt möglich, sollte aber vertraglich festgehalten werden, um mögliche spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.
- Laufzeit: Überprüfen Sie die Laufzeit des Erbpachtvertrags und achten Sie darauf, dass er für Ihre Bedürfnisse ausreichend ist. In der Regel geht mit dem Ablauf des Erbpachtgrundstückes die Immobilie auf den Eigentümer des Grundstücks über und es gibt keinen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung des Erbpachtvertrags.
- Finanzierung: Wenn Sie ein Erbpachtgrundstück erwerben möchten, sollten Sie sicherstellen, dass Sie über ausreichende Finanzierungsmöglichkeiten verfügen und auch bei steigendem Erbbauzins abgesichert sind.
- Vertragskündigung: Achten Sie darauf, welche Bedingungen für eine Kündigung des Erbpachtvertrags gelten. Prüfen Sie, ob der Vertrag auch bei Verkauf des Grundstücks übertragbar ist.
- Zustand des Grundstücks: Prüfen Sie den Zustand des Grundstücks und stellen Sie sicher, dass es für Ihre geplanten Zwecke geeignet ist. Achten Sie dabei insbesondere auf mögliche Schäden, Altlasten oder andere Einschränkungen.
- Verhandlungsmöglichkeiten: Prüfen Sie, ob es Spielraum für Verhandlungen gibt, um den Erbpachtvertrag an Ihre individuellen Bedürfnisse anzupassen. Hierbei können beispielsweise die Laufzeit, der Erbpachtzins oder die Nutzungsbeschränkungen verhandelbar sein.
- Vorkaufsrecht: Wenn Sie im Erbpacht-Vertrag ein Vorkaufsrecht vereinbaren, haben Sie gute Chancen, das Erbpachtgrundstück doch noch erwerben zu können, sollte sich der Eigentümer später dazu entschließen, es zu verkaufen.
