Fällt die Heizung in der Wohnung ganz oder teilweise aus, mindert das die Wohnqualität spürbar und kann zur Mietminderung berechtigen. Nach aktueller Rechtsprechung liegt die angemessene Höhe der Mietminderung zwischen 5 % und 100 %, wenn die Heizung vollständig oder teilweise ausfällt. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Umfang des Mangels und den genauen individuellen Umständen, etwa ob bestimmte Zimmer betroffen sind oder nur bis zu einer bestimmten Temperatur geheizt werden kann.
In der Rechtsprechung haben sich grobe Richtwerte herausgebildet, die eine Orientierung bieten:
Kommt zu dem Heizungsausfall auch noch ein Ausfall der Warmwasserversorgung hinzu, erhöht sich der Minderungsbetrag entsprechend. In solchen Fällen spricht die Rechtsprechung bei einem kompletten Ausfall von Heizung und Warmwasser oft von einer Mietminderung zwischen 70 % und 100 %, da hier ein erheblicher Teil der Wohnqualität beeinträchtigt ist.
Vor allem in den Wintermonaten ist das ein besonders schwerwiegender Mangel, der mit der vollständigen Unbrauchbarkeit der Wohnung gleichgesetzt werden kann. Ausnahmen können sich ergeben, wenn beispielsweise nur eine Teilleistung ausfällt oder der Vermieter sich um eine unmittelbare Reparatur bemüht.
In der Regel kann die Miete nur gemindert werden, wenn die Heizung während der Heizperiode, üblicherweise zwischen 1. Oktober und 30. April, ausfällt. Während dieser Zeit ist der Vermieter verpflichtet, eine ausreichende Wärmeversorgung sicherzustellen. Kann die Wohnung außerhalb dieser Periode nicht beheizt werden und die Außentemperaturen fallen an mindestens drei aufeinanderfolgenden Tagen unter 12°C, kommt eine Mietminderung ebenfalls in Betracht. Entscheidend ist nicht nur der vollständige Ausfall der Heizung, auch eine eingeschränkte Funktion oder zu niedrige Temperaturen reichen aus.
Die Mindesttemperaturen, die in Wohnräumen tagsüber erreicht werden müssen, liegen bei 20 bis 22°C, im Bad sogar bei 23°C, im Flur reichen 15°C. Werden diese Werte nicht erreicht, berechtigt das zur Mietminderung.
Bei Nachtabsenkung (zwischen 23:00 und 6:00 Uhr) darf die Temperatur auch auf 18°C sinken.
Bei einem vollständigen Ausfall der Heizung oder längerem Unterschreiten der Mindesttemperaturen haben Sie einen Anspruch auf Mietminderung ab dem Zeitpunkt, an dem Sie den Vermieter über den Mangel informiert haben.
Bevor Sie die Miete mindern, müssen Sie den Mangel Ihrem Vermieter anzeigen. Dies sollte unverzüglich geschehen, sobald Sie mitbekommen, dass die Heizung nicht (ausreichend) heizt. Obwohl es keine spezifischen Formvorschriften für mietrechtliche Mängelanzeigen gibt, ist eine schriftliche Mitteilung ratsam.
Folgendes Musterschreiben dient lediglich als Beispiel und Formulierungshilfe. Kopieren Sie einfach folgenden Text und passen Sie ihn entsprechend der persönlichen Situation an:
„Sehr geehrte Damen und Herren,
Sie sind gemäß § 535 BGB verpflichtet, die an mich vermietete Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten.
In meiner Wohnung ist folgender Mangel aufgetreten:
Die Heizung ist in der gesamten Wohnung ausgefallen. / Nachts zwischen 22.00 Uhr und 6.00 Uhr heizt keiner der Heizkörper, obwohl die Thermostatventile auf Stufe 5 gestellt sind. / Kein warmes Wasser in der Dusche. / Die Heizung erhöht die Temperatur in den Innenräumen maximal auf 15 °C.
Der Wohnwert ist dadurch erheblich gemindert. Bis zur Mängelbeseitigung werde ich deshalb vorläufig XX % der Miete einbehalten. Den geminderten Betrag werde ich für den Zeitraum ab Mängelanzeige von der nächsten Miete abziehen.
Ich bitte Sie, den Mangel bis spätestens zum xx.xx.xxxx zu beseitigen. Sollten Sie den Mangel nicht fristgemäß beheben, werde ich die Mängelbeseitigung auf Ihre Kosten vornehmen lassen.
Mit freundlichen Grüßen“
Das Muster-Schreiben muss individuell angepasst werden. Trotz sorgfältiger Erstellung übernehmen wir keine Haftung für die Eignung des Dokuments für Ihren Zweck.
