Dürfen Vermieter die Nebenkosten erhöhen?
Sollten die gezahlten Nebenkosten eines Mieters die tatsächlichen Kosten im Abrechnungszeitraum unterschreiten oder nicht abdecken, kann der Vermieter die Nebenkosten in der Regel erhöhen. Eine Erhöhung der Nebenkosten muss unbedingt angekündigt werden und eine Begründung enthalten.
Ankündigung der Betriebskostenerhöhung
Sowohl Vermieter als auch Mieter müssen eine Nebenkostenerhöhung schriftlich ankündigen. Das Schreiben zur Erhöhung der Nebenkosten sollte enthalten:
- Anschrift der Mietsache (also etwa der Wohnung)
- Zukünftige Höhe der monatliche Nebenkosten
- Zeitpunkt, ab dem der neue Betrag fällig ist
- Zukünftige Höhe der monatliche Gesamtmiete und deren Bestandteile (Kaltmiete, Vorauszahlungen der Betriebskosten und eventuell Vorauszahlungen der Heizkosten)
- Begründung für die Erhöhung
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Nebenkostenvorauszahlung vs. Nebenkostenpauschale
Um zu prüfen, ob die Erhöhung der Betriebskosten rechtmäßig ist, muss genau darauf geachtet werden, ob im Mietvertrag eine Nebenkostenvorauszahlung oder eine Nebenkosten-Pauschale vereinbart ist. (In der Mehrzahl der unbefristeten Mietverträge ist eine Vorauszahlung vereinbart.)
Vorauszahlung
Eine Nebenkostenvorauszahlung muss der Mieter zusätzlich zur vereinbarten Kaltmiete leisten. Der Vermieter hat die Pflicht, den Mieter über die tatsächlich angefallenen Nebenkosten mittels einer Abrechnung zu informieren. Wenn die vorausgezahlten Nebenkosten unter den tatsächlich angefallenen Nebenkosten lag, muss der Mieter nachzahlen und die Höhe der Vorauszahlung kann erhöht werden, um in Zukunft hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
Pauschale
Bei einer Betriebskostenpauschale muss die Möglichkeit zur Erhöhung dieser Pauschale ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein. Denn ansonsten beinhaltet die Nebenkostenpauschale die möglichen Schwankungen der Betriebskosten. Es ist davon auszugehen, dass alle Betriebskosten durch den Pauschalbetrag abgegolten sind.
Wann dürfen Vermieter die Nebenkosten erhöhen?
Zu welchem Zeitpunkt die Nebenkosten erhöht werden dürfen, hängt nach § 560 BGB davon ab, ob es sich um eine Nebenkosten-Pauschale oder eine Nebenkosten-Vorauszahlung handelt.
… bei vorausgezahlten Nebenkosten
Der Vermieter kann die Nebenkostenvorauszahlung nur dann einseitig erhöhen, wenn die Jahresabrechnung höhere Kosten erwarten lässt. Wenn die bisherige Vorauszahlung aufgrund des Verbrauchs im abgelaufenen Jahr nicht ausreicht, kann der Vermieter den Vorauszahlungsbetrag für das nächste Jahr anpassen.
… bei Nebenkosten-Pauschale
Wenn es eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag gibt, kann der Vermieter die Nebenkostenpauschale erhöhen. Diese Erhöhung muss dem Mieter schriftlich samt Begründung mitgeteilt werden.
Rückwirkende Erhöhung der Nebenkosten
Eine rückwirkende Erhöhung der Nebenkosten ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Rückwirkende Erhöhung bei Nebenkostenvorauszahlung
Bei Mietverträgen mit Betriebskostenvorauszahlung ist eine Erhöhung grundsätzlich erst mit der Ankündigung möglich. Statt einer rückwirkenden Erhöhung wird in der Regel eine Nachzahlung verlangt.
Rückwirkende Erhöhung bei Nebenkostenpauschale
Rückwirkend ist eine Erhöhung nur zulässig, wenn sich die Nebenkosten auch für den Vermieter tatsächlich rückwirkend erhöht haben. Das könnte beispielsweise der Fall sein, wenn die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend erhöht hat. Der Vermieter muss dann den Mieter innerhalb von drei Monaten (nachdem er selbst von den erhöhten Kosten erfahren hat) informieren.
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Kann auch der Mieter eine Erhöhung der Nebenkosten vornehmen?
Ebenso wie der Vermieter dürfen auch Mieter die Nebenkosten erhöhen oder senken. Auch hier muss eine Änderung der Nebenkosten angekündigt werden.
Checkliste: Nebenkostenerhöhung prüfen
Um zu überprüfen, ob die Erhöhung der Nebenkosten zulässig ist, sollten betroffene Mieter allen folgenden Punkten zustimmen können.
- Die Zahlung der Nebenkosten ist im Mietvertrag vereinbart.
- Die Erklärung über die Nebenkostenerhöhung ist schriftlich.
- Die Anpassung erfolgt in angemessener Höhe.
- Im Mietvertrag gibt es keine Klausel, die eine Betriebskostenerhöhung ausschließt.
- Nur bei Nebenkostenvorauszahlung: Es ist bereits mindestens eine Nebenkosten-Abrechnung erfolgt, diese muss sowohl formell als auch inhaltlich korrekt sein.
- Nur bei Nebenkostenvorauszahlung: die Erhöhung erfolgt zeitlich mit der Nebenkostenabrechnung. In den meisten Fällen wird diese Abrechnung von den Vermietern zum Jahresbeginn ausgestellt.
- Nur bei Nebenkosten-Pauschale: Im Mietvertrag ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart und es gibt eine Klausel, dass diese Pauschale angepasst werden kann.
Sollten Sie einer der Aussagen nicht zustimmen können, ist es ratsam einen Experten für Mietrecht, zum Beispiel einen Rechtsanwalt, zu kontaktieren.
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