Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht so genutzt werden kann, wie es nach dem Mietvertrag zu erwarten ist. Das Recht unterscheidet hierbei zwischen Rechtsmängeln, Sachmängeln und Fehlern einer zugesicherten Eigenschaft. Nach § 536 BGB können betroffene Mieter bei erheblichen Wohnungsmängeln die Miete mindern.
§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Zählt kein Warmwasser als Wohnungsmangel?
Kein Warmwasser in einer Mietwohnung ist in der Regel ein Wohnungsmangel. Denn wenn es im Mietvertrag keine besondere Vereinbarung gibt, kann vom allgemein üblichen Standard ausgegangen werden. Man spricht hier auch vom “zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand”. Bei einer Mietwohnung gehört die ganzjährige Versorgung mit Warmwasser zum üblichen Standard.
Wenn das fehlende warme Wasser im Mietvertrag festgehalten ist, liegt kein Wohnungsmangel vor und die Miete kann nicht gemindert werden.
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Voraussetzungen für eine Mietminderung
Die Miete kann nur gemindert werden, wenn der Wohnungsmangel erheblich ist. Ist die Versorgung mit Warmwasser unterbrochen, stellt dies einen erheblichen Mangel dar. Aber nicht nur der komplette Ausfall der Warmwasserversorgung berechtigt zur Mietminderung, auch sehr lange Durchflusszeit bis Warmwasser fließt oder kein warmes Wasser zu bestimmten Uhrzeiten kann zur Mietminderung berechtigen.
Mit den Betriebskosten zahlen Mieter unter anderem für die Bereitstellung von warmem Wasser. Der Vermieter ist somit in der Pflicht, die Warmwasserversorgung störungsfrei zu gewährleisten. Wenn es kein Warmwasser in der Wohnung gibt, kann die Miete also gemindert werden.
Mängelanzeige bei Warmwasser-Ausfall
Bevor die Mietminderung durchgesetzt wird, muss der Mangel beim Vermieter angezeigt werden. Die Mängelanzeige muss so schnell wie möglich erfolgen, nachdem das Problem aufgetaucht ist. Neben einer genauen Beschreibung des Problems sollte eine Frist zur Beseitigung des Mangels genannt werden. Für die mietrechtliche Mängelanzeige gibt es keine Formvorschriften, eine schriftliche Mängelanzeige ist aber empfehlenswert.
Muster-Mängelanzeige
Folgendes Musterschreiben dient lediglich als Beispiel und Formulierungshilfe dienen. Kopieren Sie einfach folgenden Text und passen ihn entsprechend der persönlichen Situation an:
"Sehr geehrte Damen und Herren,
Sie sind gemäß § 535 BGB verpflichtet, die an mich vermietete Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten.
In meiner Wohnung ist folgender Mangel aufgetreten:
Kein warmes Wasser in der gesamten Wohnung. / Nachts kein warmes Wasser in der Zeit von 22.00 Uhr bis 5.00 Uhr. / Kein warmes Wasser in der Dusche. / Das Warmwasser wird nur 25°C warm.
Der Wohnwert ist dadurch erheblich gemindert. Bis zur Mängelbeseitigung werde ich deshalb vorläufig XX % der Miete einbehalten. Den geminderten Betrag werde ich für den Zeitraum ab Mängelanzeige von der nächsten Miete abziehen.
Ich bitte Sie, den Mangel bis spätestens zum xx.xx.xxxx zu beseitigen. Sollten Sie den Mangel nicht fristgemäß beheben, werde ich die Mängelbeseitigung auf Ihre Kosten vornehmen lassen.
Mit freundlichen Grüßen"
Tipp: Miete unter Vorbehalt zahlen
Alternativ dazu, dem Vermieter weniger Miete zukommen zu lassen, kann die Miete auch unter Vorbehalt in voller Höhe weiter gezahlt werden. Damit kann man umgehen, dass die Mietkürzung zu hoch ist und der Vermieter später eventuelle Rückforderungen oder rechtliche Schritte einleitet. Wichtig ist, den Vermieter schriftlich (zum Beispiel im Rahmen der Mängelanzeige) darauf hinzuweisen, dass die Miete ab sofort nur noch unter Vorbehalt bezahlt wird.
Höhe der Mietminderung
Die Mietminderungshöhe ist in jedem individuellen Fall unterschiedlich und von mehreren Faktoren beeinflusst.
Zu diesen gehören unter anderem
- Art der Einschränkung (ist gar kein warmes Wasser vorhanden, dauert die Erhitzung sehr lange oder wird das Wasser nicht ausreichend warm)
- Umfang der Einschränkung (in welchen Räumen gibt es kein warmes Wasser)
- Zeitraum (seit wie vielen Tagen gibt es kein Warmwasser, ganztags oder nur zu bestimmten Uhrzeiten)
Nach aktueller Rechtsprechung liegt die angemessene Höhe der Mietminderung bei langer Durchflusszeit bis zur Wassererwärmung bei 3,5 % - 10 %. Kein Warmwasser während der Nacht rund 7,5% Mietminderung.
Trotz Mängelanzeige weiterhin kein warmes Wasser?
Wenn es auch nach Mängelanzeige kein Warmwasser in der Wohnung gibt, empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren. Dieser kann Sie zu weiteren Maßnahmen beraten und Ihre Ansprüche geltend machen. Ein fachkundiger Anwalt kann außerdem prüfen, ob aus dem Mietmangel eventuell auch Ansprüche auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz folgen.
