Wohnrecht auf Lebenszeit

Inhaltsverzichnis

Was ist Wohnrecht auf Lebenszeit?

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine besondere Form des Nutzungsrechts an einer Immobilie, die dem Berechtigten das Recht gibt, in der betreffenden Immobilie lebenslang zu wohnen. Dabei handelt es sich um ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und somit auch einen möglichen späteren Eigentümer der Immobilie bindet.

Lebenslanges Wohnrecht kann sowohl für eine bestimmte Wohnung als auch für ein ganzes Haus eingeräumt werden. So kann beispielsweise Familienangehörigen oder Menschen mit einem besonderen Betreuungsbedarf ein dauerhaftes Zuhause gesichert werden. Allerdings muss dabei beachtet werden, dass bei einem Wohnrecht auf Lebenszeit keine Mieteinnahmen generiert werden und das Recht nicht einfach beendet werden kann. Im Gegensatz zu einer Vermietung bedeutet es also eine gewisse Einschränkung für den Eigentümer. Auch die zum Wohnen berechtigte Person hat Einschränkungen. Sie darf die Immobilie beispielsweise nicht untervermieten.

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Rechtliche Grundlagen

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 1093 BGB) geregelt. Dort wird es  als sogenanntes dingliches Nutzungsrecht bezeichnet. Es ist ein beschränktes Recht an einer Sache, in diesem Fall der Immobilie, und gilt unabhängig vom Eigentum an der Sache. Der Eigentümer muss das Wohnrecht respektieren und den Berechtigten gewähren lassen. Eine weitere wichtige gesetzliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), welches speziell die Rechte von Wohnungseigentümern regelt.

Voraussetzungen für das Wohnrecht auf Lebenszeit

Für das Wohnrecht auf Lebenszeit müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: 

  • Der Wohnberechtigte muss volljährig sein. 
  • Der Wohnberechtigte muss ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Immobilie haben, beispielsweise als Wohnraum für sich oder seine Familie.
  • Das Wohnrecht muss im Grundbuch eingetragen werden. 

Möglichkeiten, das Wohnrecht auf Lebenszeit zu beenden

Die Beendigung des lebenslanges Wohnrechts ist deutlich schwieriger als etwa ein Mietverhältnis zu beenden. Daher ist es besonders wichtig, dass ein umfänglicher Vertrag über das Wohnrecht abgeschlossen wird.

1. Einvernehmliche Beendigung

Eine Option ist die einvernehmliche Aufhebung des Rechts durch den Berechtigten und den Eigentümer der Immobilie. Hierbei müssen beide Parteien zustimmen und eine schriftliche Vereinbarung treffen. 

2. Kündigung

Eine weitere Möglichkeit ist die Kündigung des Wohnrechts durch den Eigentümer der Immobilie aus wichtigem Grund. Dies kann beispielsweise bei Verletzung von Pflichten oder gravierenden Veränderungen an der Immobilie erfolgen. 

3. Gerichtliche Aufhebung

Auch eine gerichtliche Aufhebung des Wohnrechts ist möglich, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen, wie zum Beispiel bei schwerwiegenden Konflikten zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer oder bei einer erheblichen Wertminderung der Immobilie.

Gestaltungsmöglichkeiten beim Wohnrecht auf Lebenszeit

Da das Wohnrecht auf Lebenszeit schwer aufzuheben ist, ist es besonders wichtig den Vertrag so zu gestalten, dass alle Eventualitäten abgesichert werden.

  • Beispielsweise kann das Wohnrecht auf Lebenszeit mit einem Nießbrauch oder einer Rentenzahlung verbunden werden.
  • Um dem Eigentümer mehr Flexibilität zu gewähren und gleichzeitig das Interesse des Berechtigten am Erhalt seines Wohnrechts sicherzustellen, kann der Vertrag auch zeitlich begrenzt werden.
  • In der Praxis sind Widerrufsvorbehalte häufig Bestandteil des Vertrags: Beim Eintreten bestimmter Umstände wäre dann ein Widerruf des Vertrags möglich.

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Vererbbarkeit des Wohnrechts auf Lebenszeit

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist grundsätzlich nicht vererbbar. Im Todesfall des Wohnberechtigten erlischt das Wohnrecht  und kann nicht auf einen Erben oder einen Erbengemeinschaft übergehen (§§ 1093, 1090 Abs. 2, 1061 BGB).

Übertragung des Wohnrechts auf Lebenszeit

Wenn der Eigentümer der Immobilie das Wohnrecht auf Lebenszeit einräumt und später seine Immobilie verkauft, bleibt das Wohnrecht bestehen und geht mit dem Eigentum auf den neuen Besitzer über. Der Berechtigte hat in diesem Fall weiterhin ein lebenslanges Nutzungsrecht an der Immobilie. Allerdings kann es Einschränkungen geben: So kann der Eigentümer bestimmte Auflagen bezüglich Nutzung oder Renovierung des Objekts machen. Auch kann es sein, dass bei einem Verkauf des Hauses eine Zustimmung vom Berechtigten benötigt wird.

Vor- und Nachteile des Wohnrechts auf Lebenszeit für den Eigentümer der Immobilie

Das Wohnrecht auf Lebenszeit ist eine Möglichkeit, um ein lebenslanges Nutzungsrecht an einer Immobilie zu erhalten. Doch welche Vor- und Nachteile hat diese Form des Wohnrechts für den Eigentümer der Immobilie?

  • Finanzielle Entlastung durch Mieteinnahmen
    Wenn schuldrechtlich eine entgeltliche Gewährung des Wohnrechts vereinbart wurde, stellt das Wohnrecht auf Lebenszeit eine finanzielle Entlastung dar. Denn in diesem Fall zahlt der Wohnberechtigte Miete und kommt zudem für alle Instandhaltungskosten auf.
  • Steuerliche Entlastung durch Freibetrag
    In Verbindung mit einer Schenkung kann über das Wohnrecht auf Lebenszeit der Freibetrag für die Schenkungssteuer genutzt werden. In der Praxis lohnt es sich deshalb oftmals, dass Eltern eine Immobilie Ihren Kindern schenken und darin wohnen bleiben, anstatt die Immobilie zu vererben.
  • Marktwertminderung
    Da die Immobilie mit dem Wohnrecht belastet, wird ihr Marktwert gemindert.
  • Konfliktpotential
    Auch können Konflikte mit dem Wohnberechtigten entstehen, wenn dieser beispielsweise bei Zahlungsverzug nicht ohne weiteres ausziehen möchte.

Wägen Sie also bereits im Vorfeld genau ab, ob ein Wohnrecht auf Lebenszeit die richtige Entscheidung für Ihre individuelle Situation ist.

Vor- und Nachteile für den Wohnberechtigten

Dem Wohnberechtigten bietet Wohnrecht auf Lebenszeit einige Vor- und Nachteile:

  • Kostenfreies Wohnen
    Wenn eine unentgeltliche und unbefristete Nutzung vereinbart wurde, kann der Berechtigte in der Immobilie wohnen ohne Miete zahlen zu müssen. Dadurch entfallen Kosten für eine eigene Wohnung oder ein Pflegeheim, was vor allem im Alter von Vorteil sein kann.
  • Sicherheit
    Da das Wohnrecht auf Lebenszeit grundsätzlich unveräußerlich ist, hat der Berechtigte die Sicherheit, dass er bis zum Ende seines Lebens in der Immobilie wohnen bleiben kann.
  • Neben- und Reparaturkosten
    Nebenkosten und Reparaturkosten muss der Wohnberechtigte selbst tragen, wenn es nicht spezifisch anders vereinbart wurde.
  • Keine Untervermietung möglich
    In der Regel ist eine Untervermietung der Immobilie nicht möglich. Auch hier lassen sich aber individuelle Vereinbarungen vertraglich absichern.


Grundbuchliche Absicherung des Wohnrechts auf Lebenszeit

Lebenslanges Wohnrecht muss immer mit einer Eintragung im Grundbuch abgesichert werden, damit es rechtlich wirksam ist. Der Grundbucheintrag  muss vom Wohnberechtigten beantragt werden und bedarf einer notariellen Urkunde. Dadurch wird auch eine spätere Übertragung (unter den Bedingungen des § 1092 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 oder Abs. 3 BGB) oder Vererbung des Wohnrechts auf Lebenszeit erleichtert, da diese als Nachweis dient, wer Eigentümer und wer Berechtigter des Wohnrecht ist.

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