Für Mietverträge, die in der Regel nach einer Besichtigung und persönlichen Verhandlungen geschlossen werden, gilt nur in Ausnahmefällen ein Widerrufsrecht. Der Grund ist, dass das Widerrufsrecht Verbraucher bei Internetkäufen oder Haustürgeschäften schützen soll, wenn ein Vertrag vorschnell oder ohne ausreichende Überlegung abgeschlossen wurde.
Es gibt einige wenige Ausnahmen, unter denen ein Mietvertrag widerrufen werden kann: wenn der Vermieter als Unternehmer auftritt und der Mietvertrag als sogenanntes Fernabsatzgeschäft oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde.
Ein Widerrufsrecht für Mieterinnen und Mieter besteht nur dann, wenn zwei wesentliche Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind.
Ein Fernabsatzvertrag liegt nach § 357 Abs. 8 BGB vor, wenn der Mietvertrag ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie das Internet, E-Mail, Telefon, Fax oder Brief abgeschlossen wurde. Das bedeutet, es gab vor oder bei Vertragsabschluss keinen persönlichen Kontakt zwischen Mieter und Vermieter oder dessen Vertreter.
Wenn Sie Ihren Mietvertrag also zum Beispiel komplett per E-Mail ausgetauscht und digital unterschrieben haben, ohne jemals persönlich mit dem Vermieter gesprochen oder dessen Büro aufgesucht zu haben, könnte ein Fernabsatzvertrag vorliegen. Dies ist eine der häufigsten Konstellationen, bei der ein Widerrufsrecht im Mietrecht greifen kann.
Ein Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wird, liegt vor, wenn der Mieter den Vertrag nicht in den Geschäftsräumen des Vermieters unterzeichnet hat, sondern beispielsweise in seiner eigenen Wohnung, auf der Straße, bei einer Wohnungsbesichtigung, die nicht als feste Geschäftsadresse des Vermieters dient, oder bei einer Freizeitveranstaltung.
Auch hier ist der Gedanke des Verbraucherschutzes entscheidend: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass Verbraucher in solchen Situationen eher zu einer Unterschrift bewegt werden könnten, ohne ausreichend Bedenkzeit zu haben.
Wenn ein Widerrufsrecht besteht, beträgt die Frist in der Regel 14 Tage. Diese Frist beginnt, sobald der Vertrag geschlossen wurde und der Mieter eine korrekte und vollständige Widerrufsbelehrung erhalten hat. Die Widerrufsbelehrung muss klar, verständlich und in Textform erfolgen. Sie muss den Mieter über sein Recht, die Frist und die Art der Ausübung des Widerrufsrechts informieren.
Ohne die Widerrufsbelehrung verlängert sich die Frist sogar auf 12 Monate und 14 Tage. Dieser verlängerte Zeitraum soll sicherstellen, dass Sie als Verbraucher umfassend über Ihre Rechte informiert werden.
Sollten Sie versuchen, den Mietvertrag nach Ablauf der Widerrufsfrist oder ohne dass überhaupt ein Widerrufsrecht bestand, zu widerrufen, hat dieser Widerruf keine rechtliche Wirkung. Der Mietvertrag bleibt in diesem Fall vollumfänglich gültig und bindend. Sie sind dann weiterhin an die vertraglichen Pflichten gebunden, insbesondere an die Zahlung der Miete und die Einhaltung der Mietdauer.
Ein späterer Ausstieg aus dem Vertrag ist dann nur noch über die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen möglich. In Ausnahmefällen kann auch eine außerordentliche fristlose Kündigung bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Vermieter in Betracht kommen.
Eine weitere Möglichkeit wäre, einen sogenannten Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter zu schließen. Dabei einigen sich beide Parteien einvernehmlich darauf, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu beenden.
Das Landgericht Berlin hat in einem richtungsweisenden Urteil (Az.: 67 S 70/21) klargestellt, dass ein Vermieter keinen Anspruch auf Wertersatz gegenüber dem Mieter hat, wenn er diesen nicht ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt hat.
Demnach entsteht eine Wertersatzpflicht des Mieters nur, wenn folgende drei Voraussetzungen erfüllt werden:
Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft oder liegt eine der anderen notwendigen Voraussetzungen nicht vor, kann der Vermieter keine Wertersatzpflicht für die Wohnung vom Mieter fordern. Im Extremfall könnte ein Mieter eine Wohnung bis zu 13 Monate lang unentgeltlich nutzen, wenn er den Mietvertrag kurz vor Ende der verlängerten Widerrufsfrist widerruft.
Auch wenn das Widerrufsrecht im Mietrecht eine Ausnahme bleibt und nur unter sehr spezifischen Bedingungen greift, wird es nicht immer von Vermieterseite akzeptiert. In diesen Fällen sollten betroffene Mieter einen Rechtsanwalt für Mietrecht einschalten, um ihre Rechte und Ansprüche durchzusetzen.
Buchen Sie eine Rechtsberatung bei den Rechtsanwälten und Fachanwälten für Mietrecht der Kanzlei Hopkins, wenn Sie unsicher sind, ob Sie Ihren Mietvertrag widerrufen können, oder wenn Ihr Vermieter den Widerruf nicht akzeptiert.
