Grundsätzlich müssen Mieter beim Auszug die Wohnung nicht automatisch renovieren. Nach dem Gesetz ist es eigentlich die Aufgabe des Vermieters, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, was auch Schönheitsreparaturen einschließt (§ 535 Abs. 1 BGB).
§ 535 BGB: Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Klauseln, die die Schönheitsreparaturpflicht auf die Mieterinnen und Mieter übertragen. Diese Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklauseln sind jedoch nicht immer wirksam.
Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Klauseln für unwirksam erklärt, die Mieter übermäßig benachteiligen. Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, dann entfällt die Renovierungspflicht komplett. Es ist also nicht so, dass Sie dann nur anteilig renovieren müssten, sondern überhaupt nicht.
Folgende oft unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln kommen besonders oft in Mietverträgen vor:
Einer der häufigsten Gründe für die Unwirksamkeit ist die sogenannte starre Fristenregelung. Darunter sind Klauseln im Mietvertrag zu verstehen, die festlegen, dass bestimmte Räume in festen Zeitabständen renoviert werden müssen. Solche Fristen können unwirksam sein, wenn sie dem Mieter die Renovierung auch dann auferlegen, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung dies gar nicht erfordert oder die Frist noch nicht abgelaufen ist.
Der BGH hat 2006 im Urteil VIII ZR 152/05 entschieden, dass der Mieter nicht ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Abnutzungsgrad zur Renovierung gezwungen werden darf.
In der Leitsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs heißt es:
Ebenso unwirksam sind Klauseln, die eine Endrenovierung unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung oder dem Zeitpunkt der letzten Renovierung verlangen. Das bedeutet, wenn Ihr Mietvertrag eine Formulierung enthält, wonach Sie die Wohnung bei Auszug „frisch renoviert“ oder „in neuwertigem Zustand“ übergeben müssen, ist diese Klausel höchstwahrscheinlich unwirksam.
Auch sogenannte Tapetenfreiklauseln, die verlangen, dass alle Tapeten bei Auszug entfernt werden müssen, sind in der Regel unwirksam, insbesondere wenn die Tapeten fachgerecht angebracht wurden und in einem neutralen Zustand sind.
Selbst eine zu restriktive Farbwahlklausel, die Ihnen die Wahl einer bestimmten Farbe vorschreibt, kann die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam machen.
Enthält der Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel, dann ist der Mieter verpflichtet, alle Abnutzungserscheinungen zu entfernen, die durch den normalen Wohngebrauch entstanden sind.
Sofern die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, müssen Sie die Wände in neutralen Farben streichen. Geeignet sind helle Farben, wie zum Beispiel Weiß, Hellgrau, Hellbeige oder ein gebrochenes Weiß. Die Wohnung muss für den Nachmieter problemlos nutzbar sein, experimentelle Muster oder dunkle Farben müssen gegebenenfalls überstrichen werden.
Die Streicharbeiten müssen außerdem fachgerecht ausgeführt werden, ohne Streifen, Farbnasen oder andere offensichtliche Mängel.
Typische Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie der Innentüren und der Fenster und Außentüren von innen. Wichtig ist, dass es sich hierbei nur um kosmetische Arbeiten handelt. Echte Schäden, die über den normalen Verschleiß hinausgehen, müssen Sie als Mieterin oder Mieter nur dann beheben, wenn Sie diese selbst verursacht haben.
Beispiele für Arbeiten, die nicht unter Schönheitsreparaturen fallen und immer Vermietersache sind:
Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter eine Komplettrenovierung fordern. Das ist in den meisten Fällen nicht rechtens, auch dann nicht, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel besteht. Als Mieter sind Sie nur zu den oben genannten kosmetischen Reparaturen verpflichtet. Eine umfassende Renovierung zum Auszugstermin, die zum Beispiel den Austausch von Einbauten oder die Erneuerung von Böden umfasst, ist keine Aufgabe des Mieters.
Fordert der Vermieter Sie auf, eine Renovierungsvereinbarung zu unterschreiben, sollte diese zuerst rechtlich von einem Anwalt für Mietrecht geprüft werden.
Wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz wirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht durchführt, wird der Vermieter ihn im ersten Schritt zur Renovierung innerhalb einer bestimmten Frist auffordern.
Führt der Mieter die Schönheitsreparaturen auch nach Aufforderung nicht aus, kann der Vermieter die Arbeiten durch eine Fachfirma ausführen lassen und die Kosten vom Mieter verlangen. Oft wird dann auch ein Teil der hinterlegten Kaution einbehalten, um die Forderungen des Vermieters zu sichern.
Sollten Sie unsicher sein, ob die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag gültig ist, kann Ihnen die frühzeitige Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht Kosten und Nerven sparen. Hopkins Rechtsanwälte beraten Sie gerne zu Ihrem persönlichen Fall, Ihren möglichen Handlungsschritten und setzen Ihre Ansprüche sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich für Sie durch. Für eine Rechtsberatung bei Hopkins können Sie ganz einfach einen Onlinetermin vereinbaren, der zu Ihrem persönlichen Terminplan passt.
