Die Indexmiete orientiert sich am aktuellen Verbraucherpreisindex, damit steigt und sinkt die Höhe der Miete mit der Inflation.
Was ist die Indexmiete?
Die Indexmiete gibt den Vertragsparteien die Möglichkeit, einvernehmlich vorab Mieterhöhungen und Mietreduzierungen zu vereinbaren, ohne dass es zusätzlich zum Mietvertrag weitere Vereinbarungen bedarf. Als Index ist nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zulässig.
Indexmiete: Mieterhöhung
Häufigkeit der Mieterhöhungen
Der Vermieter darf maximal einmal im Jahr die Miete im Rahmen des Indexmietvertrags erhöhen. Insgesamt darf die Miete aber unbeschränkt oft innerhalb eines Mietverhältnisses erhöht werden.
Zusätzliche Mieterhöhungen
Wenn eine Indexmiete vereinbart ist, sind Mieterhöhungen aus anderen Gründen nur selten zulässig. Allein wenn der Vermieter zu einer Modernisierung verpflichtet wird oder bei Betriebskosten-Veränderung (§560 BGB) , darf die Miete zusätzlich zur Indexmiete angehoben werden.
Zeitpunkt der Mieterhöhung wegen Indexveränderung
Die Erhöhung der Miete tritt nicht automatisch ein. Sie muss mittels einer Erklärung in Textform durch den Vermieter geltend gemacht werden. Diese Erklärung muss neben der Änderung des Preisindex auch die neue Miete in EUR oder den Betrag der Mieterhöhung in EUR enthalten.
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Eine Mieterhöhungserklärung ist vor Ablauf der Jahresfrist zulässig, wenn für die Mietänderung selbst die Jahresfrist eingehalten wird.
Beispiel für die Mieterhöhung nach Indexmiete
Geht die Erklärung am 10. Januar 2023 zu, wird die neue Miete ab dem 1. März wirksam. Die nächste Mieterhöhung ist im Januar 2024 zum 1. März 2024 möglich.
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Tipps für den Indexmietvertrag
Senkung der Miete
Sollten die Lebenshaltungskosten sinken, ermöglicht der Indexmietvertrag, dass Mieter die Kaltmiete entsprechend dem Index auch senken können. In diesem Fall muss der Mieter eine entsprechende Mietsenkungserklärung gegenüber dem Vermieter in Textform abgeben. Die inhaltlichen Voraussetzungen entsprechen den Voraussetzungen eines Mieterhöhungsschreibens des Vermieters. Immer wieder kommt es vor, dass Mietverträge eine Indexklausel enthalten, die eine Mietanpassung bei sinkendem Lebenshaltungskosten-Index ausschließen. Das ist nicht zulässig und die Klausel im Mietvertrag nicht wirksam.
Mindestlaufzeit
Auch wenn dies häufig angenommen wird, gibt es keine Mindestlaufzeit für die Indexmiete. Solche und ähnliche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig.
Vorteile und Nachteile der Indexmiete für Mieter
Vorteile der Indexmiete
- Oftmals steigen Mieten im Rahmen einer Vergleichsmietenerhöhung stärker an als bei einer Indexmiete (besonders in Großstädten und Ballungsräumen)
- Doppelte Mieterhöhungen sind nicht möglich (besteht ein Indexmietvertrag, darf es grundsätzlich keine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierung oder als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geben)
- Theoretisch sind auch Mietsenkungen möglich
Indexmietvertrag: Nachteile für Mieter
- Abhängig von der Inflation
- Keine Deckelung
- Steigen die Lebensunterhaltungskosten, steigt auch die Miete
- Schwer prognostizierbar
Indexmiete berechnen
Um die Indexmiete zu berechnen, werden der aktuelle Index und der Index vom Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, benötigt. Der Verbraucherpreisindex ist in der Verbraucherpreisindex-Tabelle weiter unten oder auf der Website des Statistischen Bundesamtes (Spalte: Verbraucherpreisindex insgesamt) zu finden. Multipliziert man die prozentuale Veränderung des Verbraucherindex mit der ursprünglichen Bruttomiete, ergibt sich die neue Bruttomiete.
Formel zur Berechnung der prozentuale Veränderung
((Neuer Index - Alter Index ) / Alter Index ) x 100 = Veränderung in Prozent
Formel zur Berechnung der Miethöhe
(100% + Veränderung in Prozent) x alte Kaltmiete = Neue Kaltmiete
Beispiel für die Berechnung der Indexmiete
Der Mietvertrag wurde im Mai 2020 abgeschlossen und eine monatliche Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Die Miete wird im August 2022 angepasst.
Alter Index (Mai 2020): 106,0
Neuer Index (August 2022): 118,8
((118,8 - 106,0 ) / 106,0 ) x 100 = 12,08 %
(100 + 12,08 %) x 600,00 € = 672,48 €
Die neue Kaltmiete beträgt 672,48 € monatlich.
Verbraucherpreisindex-Tabelle
Um die Indexmiete zu berechnen, können die jeweiligen Index-Werte der Tabelle entnommen werden. Die Tabelle zeigt die Entwicklung des VPI für Deutschland ab Januar 2020:
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