Indexmiete: Berechnung, Vorteile und Nachteile für Mieter

Indexmiete: Berechnung, Vorteile und Nachteile für Mieter

Inhaltsverzichnis

Die Indexmiete orientiert sich am aktuellen Verbraucherpreisindex, die Miete steigt und sinkt also mit der Inflation.

Was ist die Indexmiete?

Die Indexmiete gibt den Vertragsparteien die Möglichkeit, einvernehmlich vorab Mieterhöhungen und Mietreduzierungen zu vereinbaren, ohne dass es zusätzlich zum Mietvertrag weitere Vereinbarungen bedarf. Als Index ist nur der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) zulässig.

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Indexmiete: Mieterhöhung

Häufigkeit der Mieterhöhungen

Der Vermieter darf maximal einmal im Jahr die Miete im Rahmen des Indexmietvertrags erhöhen. Insgesamt darf die Miete aber unbeschränkt oft innerhalb eines Mietverhältnisses erhöht werden. 

Zusätzliche Mieterhöhungen

Wenn eine Indexmiete vereinbart ist, sind Mieterhöhungen aus anderen Gründen nur selten zulässig. Allein wenn der Vermieter zu einer Modernisierung verpflichtet wird oder bei Betriebskosten-Veränderung (§560 BGB) , darf die Miete zusätzlich zur Indexmiete angehoben werden.

Zeitpunkt der Mieterhöhung wegen Indexveränderung 

Die Erhöhung der Miete tritt nicht automatisch ein. Sie muss mittels einer Erklärung in Textform durch den Vermieter geltend gemacht werden. Diese Erklärung muss neben der Änderung des Preisindex auch die neue Miete in EUR oder den Betrag der Mieterhöhung in EUR enthalten.

Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Eine Mieterhöhungserklärung  ist vor Ablauf der Jahresfrist zulässig, wenn für die Mietänderung selbst die Jahresfrist eingehalten wird. 

Beispiel für die Mieterhöhung nach Indexmiete

Geht die Erklärung am 10. Januar 2023 zu, wird die neue Miete ab dem 1. März wirksam. Die nächste Mieterhöhung ist im Januar 2024 zum 1. März 2024 möglich.

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Tipps für den Indexmietvertrag

Senkung der Miete

Sollten die Lebenshaltungskosten sinken, ermöglicht der Indexmietvertrag, dass Mieter die Kaltmiete entsprechend dem Index auch senken können. In diesem Fall muss der Mieter eine entsprechende Mietsenkungserklärung gegenüber dem Vermieter in Textform abgeben. Die inhaltlichen Voraussetzungen entsprechen den Voraussetzungen eines Mieterhöhungsschreibens des Vermieters. Immer wieder kommt es vor, dass Mietverträge eine Indexklausel enthalten, die eine Mietanpassung bei sinkendem Lebenshaltungskosten-Index ausschließen. Das ist nicht zulässig und die Klausel im Mietvertrag nicht wirksam.

Mindestlaufzeit

Auch wenn dies häufig angenommen wird, gibt es keine Mindestlaufzeit für die Indexmiete. Solche und ähnliche Klauseln im Mietvertrag sind ungültig.

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Um die Indexmiete zu berechnen, werden der aktuelle Mietindex und der Mietindex vom Zeitpunkt, zu dem der Mietvertrag abgeschlossen wurde, benötigt. Der Verbraucherpreisindex ist in der Verbraucherpreisindex-Tabelle weiter unten oder auf der Website des Statistischen Bundesamtes (Spalte: Verbraucherpreisindex insgesamt) zu finden. Multipliziert man die prozentuale Veränderung des Verbraucherindex mit der ursprünglichen Brutto-Miete, ergibt sich die neue Brutto-Miete.

Formel zur Berechnung der prozentuale Veränderung einer Indexmiete

((Neuer Mietindex - Alter Mietindex ) ÷ Alter Mietindexdex ) × 100 = Veränderung in Prozent

Formel zur Berechnung der neuen Miete

(100% + Veränderung in Prozent) × alte Kaltmiete = Neue Kaltmiete

Beispiel für die Berechnung der Indexmiete

Der Mietvertrag wurde im Mai 2020 abgeschlossen und eine monatliche Kaltmiete von 600,00 € vereinbart. Die Miete wird im April 2024 angepasst.

Alter Mietindex (Mai 2020): 100,4

Neuer Mietindex (Mai 2024): 119,3

((119,3 - 100,4) ÷ 100,4 ) × 100 = 18,82 %

(100 % + 18,82 %) × 600,00 € = 712,92 €

Die neue Kaltmiete beträgt 712,92 € monatlich.

Indexmiete Entwicklung bis 2024  nach Verbraucherpreisindex-Tabelle
Entwicklung des Mietindex

Verbraucherpreisindex-Tabelle

Um Ihre individuelle Indexmiete zu berechnen, können Sie die jeweiligen Mietindex-Wert aus der Tabelle entnehmen. Die Tabelle zeigt die Entwicklung des VPI für Deutschland zwischen Januar 2020 und Juni 2024:

Jahr Monat Verbraucherpreisindex
2024 Juni tba
2024 Mai 119,3
2024 April 119,2
2024 März 118,6
2024 Februar 118,1
2024 Januar 117,6
2023 Dezember 117,4
2023 November 117,3
2023 Oktober 117,8
2023 September 117,8
2023 August 117,5
2023 Juli 117,1
2023 Juni 116,8
2023 Mai 116,5
2023 April 116,6
2023 März 116,1
2023 Februar 115,2
2023 Januar 114,3
2022 Dezember 113,2
2022 November 113,7
2022 Oktober 113,5
2022 September 112,7
2022 August 110,7
2022 Juli 110,3
2022 Juni 109,8
2022 Mai 109,8
2022 April 108,8
2022 März 108,1
2022 Februar 106,0
2022 Januar 105,2
2021 Dezember 104,7
2021 November 104,5
2021 Oktober 104,3
2021 September 103,8
2021 August 103,5
2021 Juli 103,4
2021 Juni 102,9
2021 Mai 102,6
2021 April 102,4
2021 März 102,1
2021 Februar 101,6
2021 Januar 101,0
2020 Dezember 99,8
2020 November 99,7
2020 Oktober 99,9
2020 September 99,7
2020 August 99,7
2020 Juli 99,7
2020 Juni 100,5
2020 Mai 100,4
2020 April 100,4
2020 März 100,3
2020 Februar 100,1
2020 Januar 99,8

Vorteile und Nachteile der Indexmiete für Mieter

Vorteile der Indexmiete

  • Oftmals steigen Mieten im Rahmen einer Vergleichsmieten-Erhöhung stärker an als bei einer Indexmiete (besonders in Großstädten und Ballungsräumen) 
  • Doppelte Mieterhöhungen sind nicht möglich (besteht ein Indexmietvertrag, darf es grundsätzlich keine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierung oder als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete geben)
  • Theoretisch sind auch Mietsenkungen möglich

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Indexmietvertrag: Nachteile für Mieter

  • Abhängig von der Inflation
  • Keine Deckelung
  • Steigen die Lebensunterhaltungskosten, steigt auch die Miete
  • Schwer zu prognostizieren

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