Vermieter müssen bestimmte Fristen einhalten, wenn Sie die Miete erhöhen möchten. Dabei ist genau darauf zu achten, um welche Art der Miete es sich handelt und ob eine Mieterhöhung überhaupt zulässig ist.
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Einvernehmlicher Erhöhung der Miete
Beschließen beide Parteien, also Mieter und Vermieter, während des laufenden Mietverhältnisses, dass die Miete erhöht wird, können Sie nach § 557 BGB eine einvernehmliche Vereinbarung treffen.
Frist für einvernehmliche Mieterhöhung
Bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung gibt es keine besonderen Fristen einzuhalten.
Staffelmiete
Ist eine Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart, gelten die vereinbarten Staffeln zur zukünftigen Mieterhöhung. Die Erhöhung muss schriftlich vorliegen und genau beziffert sein (entweder die genaue künftige Miethöhe in Euro oder der Betrag, um den die Miete erhöht wird in Euro), eine prozentuale Angabe ist nicht ausreichend.
Frist für Mieterhöhung nach Staffelmiete
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Für diese Mieterhöhung bedarf es keiner gesonderten Information oder Aufforderung durch den Vermieter – sie tritt automatisch ein.
Indexmiete
Auch bei der Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Frist für die Mieterhöhung bei Indexmiete
Die Miete wird bei einem Indexmietvertrag nicht automatisch erhöht – der Vermieter muss den Mieter schriftlich über die Veränderung des Verbraucherpreisindexes und über die neue Miethöhe informieren. Die erhöhte Miete ist dann ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig.
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Ortsüblichen Vergleichsmiete
Will der Vermieter die Miete im Rahmen der Vergleichsmiete erhöhen, muss er dem Mieter eine schriftliche Erklärung über die Mieterhöhung inklusive Erläuterung zukommen lassen. Für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt in der Regel, dass die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein muss.
Sperrfrist bei Mieterhöhung
Während der einjährigen sogenannten Sperrfrist darf der Vermieter keine Vergleichsmietenhöhung geltend machen. Die Frist beginnt bei Neuvermietung mit Beginn des Mietverhältnisses und im Übrigen mit Wirksamwerden der letzten Erhöhung.
Überlegungsfrist
Frist von mindestens 2 und höchstens 3 Monaten, um der Mieterhöhung zuzustimmen. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Mieterhöhungserklärung. Bei einer Ablehnung der Mieterhöhung während der Überlegungsfrist hat der Vermieter das Recht, den Mieter bereits vor Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung zu verklagen.
Maximale Mieterhöhung
Bei Mieterhöhungen nach ortsüblicher Vergleichsmiete ist die Höhe der Miete durch die ortsübliche Vergleichsmiete und die sogenannte Kappungsgrenze gedeckelt. In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (zum Beispiel Berlin oder München) darf die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt maximal um 15 % erhöht werden. Für alle anderen Wohnungsmärkte gilt eine Kappungsgrenze von 20 %.
Mieterhöhung wegen Modernisierung
Vermieter haben die Möglichkeit, die Miete nach Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen.
Frist für die Mieterhöhung wegen Modernisierung
Die erhöhte Miete muss mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung gezahlt werden. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt.
Maximale Mieterhöhung
Die jährliche Miete darf nicht um mehr als 8 % der Modernisierungskosten (für die jeweilige Wohnung) erhöht werden. Mieterhöhungen wegen Modernisierung werden durch eine (sogenannte) Kappungsgrenze gedeckelt.
- Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7,00 € / m2 Wohnfläche, darf sie innerhalb von sechs Jahren um maximal 2,00 € / m2 Wohnfläche erhöht werden.
- Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung mehr als 7,00 € / m2 Wohnfläche, beträgt die maximale Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren 3,00 € / m2.
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